Yürürlükteki mevzuat gereği, Hatay’da yabancı uyruklu gerçek ya da tüzel kişilere konut ve mülk satışı YAPILAMAZ
1939 yılında yurdumuza ilhak edilen Hatay, yabancılara toprak satışı konusunda sıklıkla ön plana çıkan şehirlerimizden biri.
6 Şubat 2023 günü meydana gelen depremlerin yıkıcı etkisiyle birlikte demografik yapısının değişiminden endişelenilen Hatay’da yabancıya toprak ve konut satışı hususu tekrar gündeme geldi.
(54. Hükümet döneminde 1996 yılı Kasım ayı ve 1997 yılı Haziran ayı arasında İçişleri Bakanlığı görevini üstlenen) İYİ Parti Genel Başkanı Meral Akşener, 6 Şubat 2023 tarihli depremlerin ardından ziyaret ettiği Hatay’da yabancılara toprak ve mülk satışının yasaklanması çağrısını “Hatay’dan başlayarak tüm Türkiye’de an itibarıyla toprak ve mülk, yabancıya satışının yasaklanması lazım. Kesinlikle bunun takipçisi olacağız, ne demek istediğimi Hataylılar anlıyor.” sözleriyle aktarmıştı.
Geçmişte, Bayır-Bucak Türkmenleri tarafından Yayladağı ilçesindeki vatandaşlardan çilek ekimi için kiralanan arazi, Suriyelilerin Hatay’da arazi aldığı iddiasıyla paylaşılmıştı. Zafer Partisi Genel Başkanı Ümit Özdağ da 2020 yılı Nisan ayında Twitter hesabında, suriyelilersuriyeye.com adlı internet sitesinde “Hatay’da Suriyeliler Toprak Almaya Başladı” başlığıyla yayımlanan Hatay Büyükşehir Belediye Başkanı Lütfü Savaş ile yapılan bir söyleşiyi paylaşmıştı.
Hatay Belediye Başkanı Lütfü Savaş tepki gösterdi:Suriyeliler Ekime Uygun Toprak Arazi Almaya Başladı – https://t.co/b3yGDpdx4T
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayanlara Hatay’da mülk satışının yapılması mümkün değil.
Hatay, Kilis, Mardin şehirlerimiz ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde yabancıların taşınmaz edinimi (yabancılara ait imarlı alanın artması nedeniyle) yasak kapsamına alınmış durumda.
Yabancı vatandaşların mülkiyet edinmeleri hakkındaki yasal düzenlemelerin temeli, 2644 sayılı 22 Aralık 1934 tarihli Tapu Kanunu Kanunu’dur.
Madde 35 – (22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Kanunun hükmüdür.) Tahdidi mutazammın kanuni hükümler yerinde kalmak ve karşılıklı olmak şartiyle yabancı hakiki şahıslar Türkiye’de gayrimenkul mallara temellük ve tevarüs edebilirler
Madde 36 – (22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Kanunun hükmüdür.) Yabancı hakiki şahıslar bir köye bağlı olmıyan müstakil çiftliklere ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan çoğuna ancak hükümetin izniyle sahip olabilirler. Kanuni miras bu hükümden dışarıdır. Adı geçen çiftliklere ve arazinin otuz hektardan ziyadesine vasiyet suretiyle veya mensup mirascı sıfatiyle yabancı hakiki şahısların sahip olabilmesi de hükümetin iznine bağlı olup izin verilmezse çiftlik ve bu fazla miktar tasfiye suretiyle bedele çevrilir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun yeniden düzenlenen, yabancılara mülk satışına dair güncel 35. ve 36. maddeleri şöyle:
Madde 35 – (Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/1 md.)
Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. (1)
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Madde 36 – (Yeniden Düzenleme: 3/7/2008-5782/2 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/2 md.)
29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.
Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.
Tapu Kanunu’nun yukarıda alıntılanan 35. maddesi hükmü uyarınca diğer ülkelerin vatandaşları karşılıklılık şartı aranmaksızın ve yasal sınırlamalara uyarak ülkemizde taşınmaz satın alabilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinebilir.
Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri (Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi) özel hüküm içeren mevzuat çerçevesinde ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Yabancı ticaret şirketleri dışındaki (vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat gibi) tüzel kişilikler için bu hak tesisi mümkün değil.
Yabancı uyruklu gerçek kişinin edindiği taşınmazların toplam alanı, ülke ve il genelinde öngörülen sınırlamaları geçemez.
Farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir gerçek kişinin ülkemizde satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün % 10’unu ya da 30 hektarı aşamaz ((Özel mülkiyete konu alanlar, ilgili ilçenin coğrafi yüzölçümünü değil, kamu tüzel kişiliklerine ait taşınmaz mallar ile tescil dışı alanlardan arta kalan özel hukuk tüzel ve gerçek kişiler adına kayıtlı ve tescilli alanları ifade etmektedir).
Edinilmek istenen taşınmaz “Özel Güvenlik Bölgeleri” dâhilinde kalan bir taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinden izin alınması gerekmektedir.
Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları kanuni sınırlamalar dahilinde ülkemizden taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Ancak, Kanun’da belirtildiği üzere yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir veya yasaklanabilir.
Adı geçen Kanun’da verilen yetki doğrultusunda Hatay’da yabancıların taşınmaz edinimi sınırlandırılmış vaziyette.
Bakanlar Kurulu’nun 27 Ekim 2008 tarihli 2008/4273 sayılı kararı ile kamu yararı ve güvenliği gerekçeleriyle yabancıların Hatay, Kilis ve Mardin illerimizde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri kararlaştırılmış.
Bakanlar Kurulu’nun 25 Haziran 2012 tarihinde aldığı (içeriği gizli) karar ile daha önce alınan bu tedbir devam ettirilmiş.
Milli Emlak Genel Tebliği’nde de Hatay’daki arazilerin yabancılara satışının mümkün olmadığı hükmüne yer verilmiş.
26 Aralık 2019 tarihli 30990 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 396 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği‘nin 4. maddesinin “o” fıkrası şu şekilde:
Satılamayacak taşınmazlar
MADDE 4 – (1) Bu Tebliğ kapsamında;
…
o) Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar,
…
satılamaz.
Konuya dair bazı soru önergelerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından şu yanıtverilmiş:
“Hatay ilinde 27.10.2008 tarih 2008/14273 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile kamu yararı ve ülke güvenliği açısından yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır.”
“Hatay ilimizde yabancıların 27.10.2008 tarih 2008/14273 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile kamu yararı ve ülke güvenliği açısından taşınmaz edinimleri mümkün bulunmamaktadır. Bu ilimize yönelik daha önce yayımlanmış verilere ilişkin yapılan güncelleme ve düzeltmeler sonucu hatalı veri girişlerinden kaynaklı değişiklilerin olduğu gözlenmekle birlikte belirtilen tarihlerde yukarıda da belirtilen Bakanlar Kurulu Kararı gereğince yabancı gerçek ya da yabancı yüzel kişilerce bir edinim mümkün bulunmamaktadır.”
Hatay’da yabancılara konut ve mülk satışının yapılamayacağı hususuna İçişleri ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanları da değinmişti.
İçişleri Bakanı Süleyman Soylu, Hatay’da yabancılara konut ve mülk satışı yapıldığı iddiasını yalanladığı konuşmasında şu sözleri sarf etmiş:
“Bir siyasi genel başkan Hataylılara mesaj veriyor, Hataylılar beni anlar diyor. Neymiş Hatay’da yabancılara konut ve mülk satışına dikkat edilsin. 1980’de Hatay’da mülk satışı yasaklanmıştır yabancılara. Bu tip mülk satışları tamamen yasaklanmıştır. Türkiye’nin kendine ait politikaları söz konusudur. Acaba buradan bir istismar yaratabilir miyim endişesinde olan ucuz insanlar var. Bunlar maalesef siyasetçi olmuşlar, bir dönem biz de bunlarla siyaset yaptık. Yüreği kara, zihni kara insanlar var.
Hatay’daki mülk satışıyla depremin şu andaki alakası nedir? Hatay’ın bir bölümü yıkıldı. Ama dert tek. Maalesef bizim coğrafyamızın böyle bir kaderi var. Maalesef en zor zamanımızda da bu iftiralara uğruyoruz.”
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ise iddia hakkında şunları söylemiş:
“Bu illerin tamamı kamu yararı ve ülke güvenliği açısından Bakanlar Kurulu’nun 27 Ekim 2008 tarihli kararı ile yabancıların taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alan olarak belirlenmiştir. Hatay, Kilis, Mardin illerinde yabancıların taşınmaz edinimi yasaklanmış olup; bu illerde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan herkes herhangi bir renk, dil, ırk ayırımı olmadan taşınmaz edinebilmektedir.”
1939 yılında Hatay’ın Türkiye’ye ilhakından önceki edinimlerinden kaynaklı mahkeme kararı ve intikal işlemleri ile kadastro tespitleri sonucu mülkiyet değişiklikleri söz konusu olabilmektedir (Suriye uyruğunu tercih eden kişilerin Hazine tarafından el konulmuş mevcut taşınmazları ile izinle başka ülke uyruğuna geçmiş kişilerin taşınmaz edinimleri, Hatay’da bulunan yabancı varlıkları arasında yer almaktadır).
2644 sayılı 22 Aralık 1934 tarihli Tapu Kanunu’nun ilk versiyonunda yabancıların ülkemizde konut ve arsa edinimine dair herhangi bir oran sınırlaması yer almıyordu. Kişi bazında 30 hektardan fazla edinimler ise izne tabi kılınmıştı.
2003 yılından sonraki dönemlerde coğrafi yüzölçümün binde 5’i şeklinde sınırlama tanımlanmıştı.
2009 yılı sonrasında imar planlı alanların % 10’u, son düzenlemenin ardından ise özel mülkiyete konu alanlar toplamının % 10’u şeklinde bir kısıtlama getirilmişti.
Hatay ilinin özel mülkiyete tabi alanları dikkate alındığında 2008 öncesi yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların yüzölçümünün toplama oranının % 2,74 olduğu aktarılmaktadır.
Geçmişte, Hatay’da yabancıya gayrimenkul satışı (ilgili dönemde yürürlükte bulunan mevzuatta öngörülen) yasal sınır olan yüzölçümünün binde 5’ini aştığı gerekçesiyle durdurulmuştu.
Bahsi geçen kararın alındığı 2006 yılında Hatay Valisi olan Ahmet Kayhan, bu tedbirle ilgili şu ifadeleri kullanmış:
“Hatay’ın yabancıya mülk satışı konusunda getirilen yüzölçümünün binde 5’i sınırını aşmasının tek nedeni, bu ilin sahip olduğu özel durumdur. 1939’da Hatay Türkiye’ye iltihak ettiğinde, çok sayıda Suriyeli’nin üzerinde gayrimenkuller bulunuyordu. Bugün ’Suriyeliler aldı’ diye bakılan gayrimenkullerin tamamı, o tarihte Suriyelilerin sahibi olduğu gayrimenkuller. Son 20 yılda, Hatay’da yabancıya hiçbir gayrimenkul satışı yapılmadı”
1939 yılında bazı Hataylıların Suriye vatandaşlığını seçtiğini ve taşınmazlarının da Hatay’da kaldığını hatırlatan dönemin Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Necdet Poyraz da “Tapuda Hatay’da Suriyeliler üzerinde gözüken taşınmazlar, 1939 öncesi kayıtlardır. 1939’dan bugüne kadar Suriyelilere tek taşınmaz satılmamıştır. Satılamaz da, yasak çünkü” demiş.
